[취득세] 통칙, 취득세 과세표준, 세율, 면세점, 비과세, 취득시기, 납세절차, 과점주주의 간주취득

 

Section01. 통칙

1. 취득세 과세권자

소재지의 도(또는 특별시나 광역시)에서 취득자에게 부과하는 세금

 

2. 취득세 과세대상

(1) 취득물건의 범위

부동산, 부동산에 준하는 것, 각종 권리

🖍 토건차기선항목광어회5가지

범위	항목
부동산	토지, 건물
준부동산	차량
	기계장치
	선박, 항공기
	입목
각종 권리	광업권, 어업권
	회원권 5가지(골프, 승마, 콘도, 헬스장, 요트)

 

(2) 취득의 범위

1) 본래의 취득

실제로 취득하는 것

구분	세부구분	항목
승계취득 🖍 second-hand	유상승계취득 🖍 돈 주고 산거	매매, 교환, 현물출자 등
	무상승계취득 🖍 공짜로 받은거	상속, 증여, 기부
원시취득 🖍 최초취득자인거 🖍 수용재결로 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외	차량, 기계장비, 항공기, 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득만 인정

📝 수용재결이란?

공익을 위하여 국가의 명령으로 특정물의 권리나 소유권을 강제로 징수하여 국가나 제삼자의 소유로 옮기는 처분에 대한 행정부 내 위원회의 사법적 판단.

 

2) 간주취득

가치가 증가하기 때문에 취득한거처럼 보아 과세하는 경우

구분	내용
선박, 차량, 기계장비의 종류변경 🖍 항공기는 종류변경이 불가하므로 제외	종류변경으로 가액이 증가한 경우
토지의 지목변경	지목변경으로 가액이 증가한 경우
건축물의 개수	건축물의 리모델링 등
과점주주의 간주취득	법인을 통한 간접적인 취득에 대해 과세

⚖ 부동산의 취득은 소유권이전 등 형식적 요건만 갖추면 과세함(실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가 또는 실질적인 사용·수익·처분 여부와 관계없음)
⚖ 취득 이후 공업용에서 상업용으로 용도가 변경되고, 지가도 상승하였다면 간주취득세 과세대상인 사실상 지목변경에 해당됨

 

3. 납세의무자

일반적으로 과세물건을 취득한 자가 납세의무자이지만 애매한 경우의 납세의무자 판정방법

구분	내용	세부내용
(1) 부동산 등의 취득 (사실상의 취득자)	사실상 취득하면 취득으로 봄 🖍 등기·등록여부와 무관	차량, 기계장비, 항공기, 주문선박은 승계취득인 경우에만 해당함 (항공기는 제외됨)
(2) 주체구조부 취득자	주체구조부와 일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것	주체구조부 취득자 이외의 자가 가설한 경우라도 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 봄
(3) 시설대여업자	시설대여업자가 건설기계나 차량의 시설대여를 하는 경우	대여시설 이용자 명의로 등록하는 경우라도 시설대여업자가 취득한 것으로 봄
(4) 수입자	외국인 소유의 차기선항을 직접 사용 또는 이용자에게 대여하기 위해 임차하여 수입하는 경우	수입하는 자가 취득하는 것으로 봄
(5) 각 상속인	상속으로 취득하는 경우	상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분 포함)을 취득한 것으로 봄 (연대납세의무 적용됨)
(6) 주택조합(주택재건축조합)의 조합원	조합원용 취득하는 조합주택용 부동산은 조합원이 취득한 것으로 봄	조합원에 귀속되지 아니하는 부동산은 제외
(7) 기계장치나 차량 취득대금 지급자	기계장비대여업체 또는 운수업체의 명의로 등록하는 경우라도 취득대금 지급자가 따로 있음에 입증되는 경우	취득대금을 지급한 자가 취득한 것으로 봄
(8) 선박 또는 차량의 종류변경,  토지의 지목변경	종류나 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우	항공기는 제외됨
(9) 과점주주 간주취득	과점주주가 되었을 때 법인부동산 등을 취득한 것으로 봄 🖍 신탁재산으로서 수탁자 명의로 등기된 부동산 등을 포함함	설립시 과점주주는 취득 아님
(10) 배우자 또는 직계존비속 간 양도시	증여로 취득한 것으로 봄	🖍 증여취득의제에서 제외하는 것 1. 공매(경매) 2. 파산선고로 인한 처분 3. 부동산 등 교환 4. 대가지급사실의 증명 (재산처분 또는 담보, 상속이나 수증재산, 취득자 재산으로 지급한 사실 입증)
(11) 부담부증여의 납세의무	채무액 상당액은 유상취득한 것으로 봄	배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산 등의 부담부증여는 증여추정의 규정을 적용함
(12) 상속등기 후 협의분할시 증여의제 납세의무	등기 등이 된 후 재협의분할한 결과 당초 상속분을 초과취득하는 재산가액은 증여받아 취득한 것으로 봄	📝 예외 3가지 1. 취득세 과표신고 및 납부기한(6개월 또는 9개월) 내 재분할에 의한 취득과 등기 등을 모두 마친 경우 2. 상속회복청구의 소에 의한 판결에 따라 상속인이나 상속재산 변동 3. 채권자 대위권 행사에 의해 법정상속분대로 등기된 상속재산을 협의분할하는 경우
(13) 신탁재산의 위탁자 지위이전	새로운 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 봄	실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우에는 그러하지 않음

📝 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성하거나 설치하는 경우

구분	내용	비고
일반적인 경우	토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 봄	토지의 소유자 취득의제
건축물을 건축하면서 그 건축물에 부수되는 경우	건축물에 포함되는 것으로 봄	건축물 취득자의 취득의제

⚖ 갑이 이 사건 토지의 완전한 소유권을 취득하였고 상속인이 이 사건 토지의 소유권을 상속하였다고 인정한 다음, 갑이나 상속인이 이 사건 토지를 사용·수익하지 못하더라도, 갑의 사망으로 상속인들이 이 사건 토지의 소유권을 상속한 이상 상속인에게 이 사건 토지에 관한 취득세 등의 납세의무가 성립함
⚖ 매수인이 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기에 앞서 매매대금을 모두 지급한 경우 사실상 잔금지급일에 '사실상 취득'에 따른 취득세 납세의무가 성립함(소유권이전등기를 마치더라도 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 부로가함)
⚖ 분양대금을 일부 미지급한 경우라도 극히 일부의 잔금을 남겨 둔 상태에서 분양권을 매매한 경우에도 아파트를 사실상 취득하였다고 할 것임(다만 극히 일부인지 여부는 금액과 비율 등 모든 제반사정을 고려함)
⚖ 양도담보조건으로 소유권 이전등기를 한 경우와 소유권이전등기 경료 후 다시 소유권이전등기의 말소로 다시 이전하더라도 각각 납세의무가 있음
⚖ 신탁법에 의한 신탁으로 수탁자에게 소유권이 이전된 토지에 있어 지목변경으로 인한 취득세 납세의무자는 수탁자임(신탁재산의 취득세 납세의무자도 원칙적으로 수탁자이고 위탁자와의 내부관계에 있어 소유권이 유보된는 것도 아니기 때문)
⚖ 토지를 임차사용하는 자가 지목을 사실상 변경한 경우라도 간주취득세 납세의무자는 소유자임(그 이익은 소유자가 향유하기 때문)
⚖ 매매계약 체결 후 사실상 취득이 이루어지기 전에 매도자가 사망한 경우 상속인에게 취득세 납세의무가 있음
⚖ 위탁자가 잔금을 지급하지 않은 상태에서 매수인으로서 권리의무 일체를 수탁자에게 이전하고 매매계약에서 탈퇴한 경우에 있어, 수탁자가 잔금을 지급하여 수탁자 명의로 부동산을 취득한 경우 수탁자가 사실상 취득자로서 납세의무자가 됨(위탁자를 취득세 납세의무자로 볼 수 없음)
⚖ 임차인이 불법증축하였더라도 주체구조부의 하나로 볼 수 있다면 임대인이 취득한 것으로 보아 취득세 과세 가능함
⚖ 시설이용자가 시설대여를 받기 위한 목적으로 제조자로부터 취득하여 시설대여업자에게 판매한 경우, 시설이용자는 실수요자에 해당한다고 볼 수 없고 취득세 납세의무도 없음

 

4. 부동산명의신탁과 취득세 납세의무

(1) 2자간 등기명의신탁

1) 개념

명의신탁약정에 따라 명의신탁자 소유의 부동산을 명의수탁자 명의로 등기하는 경우

📝 명의신탁자와 명의수탁자

• 명의신탁자 : 자기 소유 부동산을 타인명의로 등기하려는 사람(타인이름 빌린 사람)
• 명의수탁자 : 명의를 빌려주는 사람(이름을 빌려준 사람)

 

2) 법률관계

명의신탁약정에 따른 부동산 등기는 무효임

🖍 따라서 여전히 명의신탁자 소유임(물권변동 없음)

 

3) 과세문제

구분	명의신탁자	명의수탁자
당초 소유권이전등기	-	❌ 🖍 명의신탁약정에 따른 등기는 무효임
소유권이전등기 회복시	❌ 🖍 소유권의 회복에 불과함	-

⚖ 피상속인의 2자간 명의신탁약정은 무효이고 그 위에 터잡은 명의신탁등기 역시 무효이므로 상속인에게 취득세 납세의무는 성립되지 않음(따라서 소유권보존등기는 무효로서 상속인은 그 말소등기의무를 승계한 것에 불과한 것이고 취득세를 납부할 의무가 없음)

 

(2) 3자간 등기명의신탁

1) 개념

명의신탁자가 직접 매도인과 부동산 취득계약을 체결하고 이전등기는 명의수탁자 앞으로 하는 경우

 

2) 법률관계

명의신탁자와 매도인간 매매계약은 유효

🖍 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효

🖍 명의수탁자 앞으로 한 소유권이전등기도 무효

 

3) 취득세 납세의무

구분	명의신탁자	매도인	명의수탁자
당초 소유권이전등기	⚪ 🖍 실질적 취득행위 (잔금지급일이 취득시기)	-	❌ 🖍 무효인 물권변동
매도인이 명의수탁자로부터 소유권이전등기를 회복한 경우		❌ 🖍 소유권의 회복에 해당
매도인이 소유권이전등회복 후 명의신탁자에게 소유권이전등기시	❌ 🖍 잔금지급일에 이미 취득세 납세의무를 부담하였음 (이중과세에 해당)
명의신탁자가 명의수탁자로부터 바로 이전등기를 받은 경우			❌ 🖍 매도인으로의 등기회복 후 매도인으로부터 이전등기를 받는 것과 실질이 다르지 않음

⚖ 명의신탁에 의한 부동산 취득은  조세의 부과징수를 곤란하게 하는 적극적인 부정행위이므로 10년의 부과제척기간이 적용됨

 

(3) 계약명의신탁

1) 개념

명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자의 위임에 따라 명의수탁자가 직접 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 부동산매매계약을 체결한 후 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기로 하는 경우

 

2) 법률관계

구분	당사자	내용
명의신탁약정	명의신탁자와 명의수탁자	무효
매매계약과 소유권이전등기	매도인과 명의수탁자	매도인이 선의인 경우 유효하나, 매도인이 악의인 경우 무효가 됨

 

3) 취득세 납세의무

① 매도인이 선의인 경우

구분	명의신탁자	매도인	명의수탁자
당초 소유권이전등기	❌ 🖍 거래의 당사자가 아님 🖍 부당이득반환청구만 가능	-	⚪ 🖍 계약의 당사자 (완전한 소유권을 취득)
새로운 소유권이전등기	⚪ 🖍 새로운 취득임	-	-

② 매도인이 악의인 경우

구분	명의신탁자	매도인	명의수탁자
당초 소유권이전등기	❌ 🖍 거래의 당사자가 아님 🖍 부당이득반환청구만 가능	-	❌ 🖍 소유권이전등기는 무효임
새로운 소유권이전등기	⚪ 🖍 새로운 취득임	-	-

⚖ 계약명의신탁에 의하여 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않음
⚖ 명의신탁약정을 맺고 매도인이 선의인 경우 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세 납세의무가 성립하고, 이후 그 부동산을 제3자에게 매도하고 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 소유권이전등기를 마친 경우에도 마찬가지임(단, 이 경우 조세의 부과징수를 곤란하게 하는 적극적인 부정행위를 하였다고 봄이 타당하므로, 10년의 부과제척기간이 적용됨)
⚖ 매도인이 악의라면 명의수탁자에게 취득세 납세의무가 성립되지 않음

 

Section02. 취득세의 과세표준

1. 일반적인 취득에 대한 과세표준

취득 당시의 가액

🖍 연부(취득시 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하는 경우)의 경우에는 연부금액

 

(1) 원칙

Max[신고가액, 시가표준액]

🖍 원문은 신고가액으로 하지만 신고가액이 없거나 시가표준액보다 적은 경우 시가표준액을 과세표준으로 함

 

(2) 예외

1) 사실상 취득가액으로 하는 경우(믿을만한 상대방으로부터의 취득)

1. 국가나 지자체로부터의 취득
2. 외국으로부터 수입취득
3. 판결문 또는 법인장부 등올 입증되는 취득(법인장부란 금융거래 내역, 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의해 작성된 원장, 출납전표, 결산서 등)
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산거래신고법상 신고서를 제출하고 검증이 이루어진 취득(다만, 과세당국 등으로부터 통보받은 자료 또는 부동산거래신고법상 조사하여 확인한 금액보다 적은 경우 확인된 금액을 과세표준으로 함)

🖍 사실상 취득가액이란 취득시기에 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급할 직접비용과 간접비용의 합계액 

🖍 무상취득(시가표준액이 과표)이나 부당행위부인(신고가액과 시가표준액 중 큰 금액이 과표)으로 인한 취득은 제외

🖍 플러스 프리미엄은 취득세 과세표준에 포함하고 마이너스 프리미엄의 경우 실제 지출한 금액(즉, 마이너스 프리미엄을 반영한 금액)을 기준으로 취득세 과세표준을 산정함

📝 간접비용에 포함되는 금액

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자(특정차입금 이자, 자본화한 일반차입금 이자)
2. 할부 또는 연부계약에 따른 이자상당액 및 연체료(법인 아닌 자가 취득하는 경우는 제외)
3. 취득대금 외 당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
4. 국민주택채권 매각차손
5. 공인중개사에게 지급한 중개보수(법인 아닌 자가 취득한 경우는 제외)
6. 붙박이 가구 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물 효용을 유지 또는 증대시키는 시설 등의 설치비용
7. 정원 또는 부속시설물 조성·설치하는 비용

📝 취득가액에서 제외되는 금액

1. 판매비용 등
2. 전기·가스·열 등 이용자가 분담하는 비용
3. 이주비 또는 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세

 

2) 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우

취득가격 중 90%가 넘는 가격을 법인장부에 따라 입증하는 경우

🖍 법인장부 입증금액 + 계산서 또는 세금계산서 입증된 금액 + 국민주택채권 매각차손

 

2. 간주취득 등 에 대한 과세표준

(1) 건축물의 증축, 개수 등과 차량 등의 종류변경

증가한 가액

🖍 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적을 떄에는 그 시가표준액

 

(2) 토지의 지목변경

증가한 가액

🖍 증가액 = 지목변경 이후 토지 시가표준액 - 지목변경 전 시가표준액

🖍 다만, 판결문 또는 법인장부로 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 함

 

(3) 과점주주의 간주취득

해당 법인의 취득세 과세대상 자산총액 x 지분비율

⚖ 하자보수충당금·퇴직급여충당금 상당액도 아파트 취득과 직접 또는 간접으로 관련된 비용으로서 취득가액에 포함됨(내부적으로 충당금 설정한 것에 불과함)
⚖ 특정차입금은 차입일부터 발생한 이자에서 일시예금 수입이자를 차감한 금액으로 함(실제 사용 전 미리 차입한 금액이라도 취득세의 과세표준에서 제외하지 않음)
⚖ 일반차입금 이자는 자본화하는 등 과세물건의 취득을 위하여 간접적으로 소요되었다는 특별한 사정이 있어야 취득세의 과세표준에 합산 가능함
⚖ 교환거래의 경우 목적물에 대한 시가감정을 하여 차액을 정산하는 등 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우는 사실상 취득에 해당하지만 당사자 사이의 합에 의하여 차액을 결정한 경우 사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없음
⚖ 사실상의 취득가액에 의할 수 있는 경우는 요건을 갖춘 경우에 적용하는 열거주의 규정이므로 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고한 경우라도 검증이 이루어지지 않은 경우는 해당하지 않음
⚖ 감정평가 차액  상당액은 취득가격에 포함되는 간접비용인 '취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액이나 이에 준하는 비용에 해당한다고 볼 수도 없음
⚖ 특수관계인 부당거래를 이용하여 조세부담을 부당하게 감소시키는 것으로 소득세법 및 법인세법으로 정한 경우 사실상 취득가격을 부정하고 시가표준액으로 취득세를 부과할 수 있음
⚖ 수분양자가 발코니 공사비용을 지불하였더라도 사용승인일 이전 원시취득자가 그와 같은 상태의 아파트를 취득한 이상 그 비용은 원시취득자의 취득가액에 포함해야 함

Section03. 세율

1. 표준세율

 

2. 중과세율

 

3. 세율의 특례

 

4. 세율 적용

 

Section04. 면세점

 

Section05. 비과세

 

Section06. 취득시기

 

Section07. 납세절차

 

Section08. 과점주주의 간주취득