[양도소득세] 범위, 비과세, 취득시기 및 양도시기, 계산구조

1. 양도소득의 범위

(1) 과세대상 자산(4개의 그룹)

1그룹(부동산과 부동산에 관한 권리 그리고 기타자산), 2그룹(주식), 3그룹(파생상품), 4그룹(신탁수익권)

📝 1그룹(부동산과 부동산에 관한 권리 그리고 기타자산)

부동산(토지, 건물), 부동산에 관한 권리(지상권과 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리), 기타자산(50%50%50% 특정주식A, 80% 특정주식 B, 특정시설물이용권, 사업에 사용하는 부동산 등과 함께 양도하는 영업권, 부동산과 함께 양도하는 이축, 단 이축권을 별도로 감정하고 구분신고하는 경우 제외)

📝 2그룹(주식)

대주주(코스피 1%, 코스닥 2%, 코넥스 및 비상장주식 4% 이상 보유자 또는 시가총액 10억원 이상)가 양도하는 주식, 비상장주식, 외국주식

📝 3그룹(파생상품)

파생상품 등의 거래로 발생하는 소득(파생금융상품의 이자 및 배당은 제외)

📝 4그룹(신탁수익권)

신탁의 이익을 받을 권리(수익증권 및 투자신탁 수익권은 제외)

🖍 단, 신탁수익권 양도로 신탁재산에 대한 지배·통제권이 사실상 이전되는 경우 신탁재산 자체의 양도로 봄

🖍 지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품, 차액결제거래(CFD), 주식워런트증권(ELW), 해외파생상품

 

(2) 무엇이 양도인가?

유상이전은 양도소득세, 무상이전은 증여세(영리법인은 법인세) 과세

📝 양도로 보지 않는 것

법률상 환지처분으로 지목 또는 지변 변경 또는 보류지 충당, 토지경계변경을 위한 토지교환(법률상 교환, 본할 전 토지면적 20% 초과하지 않을 것), 일반적인 신탁재산의 소유권 이전, 양도담보, 법원의 확정판결에 의한 신탁해지를 원친으로 한 소유권이전등기, 매매원인무효의 소에 의한 환원, 공유소유 토지의 단순분할, 본인 소유자산을 경매 등으로 재취득하는 경우

🖍 단순재산 분할시 양도소득세를 과세하지 않지만(대신 취득시기과 취득원가가 이월됨) , 대물변제는 양도소득세 과세

 

2. 비과세 양도소득

1세대 1주택 양도소득(보유기간 2년, 조정대상지역은 거주기간도 2년), 1세대 1조합원입주권 양도소득, 법령시 농지의 교환 또는 분합, 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 지적재조사에 관한 특별법에 따른 경계의 확정으로 지적공부상 면적감소로 지급받는 조정금

📝 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우

30세 이상, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 중위소득 40% 이상

🖍 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봄(하나의 매매단위로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 봄)

📝 1주택 요건(2주택이지만 1주택을 보유한 것으로 보는 경우)

주택갈아타기로 일시적 2주택, 상속으로 일시적 2주택, 공동상속주택 소유시, 효도주택, 혼인으로 일시적 2주택, 문화재주택과 일반주택 보유시, 농어촌주택과 일반주택 보유시, 부득이한 사유로 2주택, 장기임대주택, 장기저당담보주택

 

3. 취득시기 및 양도시기

• 유상양도 : 대금청산일$과 소유권이전등기일doc 중 빠른 날, 대금청산일 불분명하면 서류를 따짐(등기·등록접수일 또는 명의개서일) 
• 장기할부조건 : 셋 중 빠른 날($, doc, default)
• 상속증여로 취득한 자산(상속개시일·증여일)
• 자가건설건축물(사용승인일, 다만 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하는 경우 셋 중 빠른 날)
• 공익사업을 위한 수용(대금청산일, 수용개시일 또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날, 소유권 관련 소송으로 보상금 공탁시 판결확정일)

🖍 양수자가 양도소득세 부담하기로 약정한 경우, 그 양도소득세를 제외한 금액을 청산하면 대금이 청산된 것으로 봄

📝 특수한 경우의 취득시기와 양도시기

민법상 점유(점유개시일), 미완성 목적물 취득시(목적물 완성일), 법률상 환지처분으로 취득한 토지(환지 전 토지의 취득시기를 이월함, 다만 증가하거나 감소한 면적만큼은 환지처분 공고일 다음 날을 취득시기로 봄), 특정주식A(50% 이상 양도일, 양도가액은 양도일과 별도로 사실상 주식양도일의 양도가액에 의함), 양도자산 취득시기 불분명시(FIFO)

 

4. 양도소득세 계산구조

 

5. 양도차익을 구하는 과정

(1) 양도가액, 취득가액 및 기타필요경비 적용방법

양도가액	취득가액	기타필요경비
1. 실지양도가액	1. 실지취득가액	실제 발생액 공제
2. 매매사례가액	2. 매매사례가액	필요경비개산공제
3. 감정가액	3. 감정가액
	4. 환산취득가액
4. 기준시가	5. 기준시가

🖍 매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내

🖍 감정평가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내(2개 이상 감정가액의 평균액, 10억 이하 자산은 

📝 기준시가

📝 필요경비개산공제(취득 당시 금액을 기준으로 함)

토지(개별공시지가 3%, 미등기는 0.3%), 건물(고시가격의 3%, 0.3%), 지상권·전세권·등기된 부동산임차권(기준시가 7%, 미등기는 1%), 기타 자산(기준시가 1%)

 

📝 환산취득가액 적용시 특례

Max[환산취득가액➕필요경비개산공제, 자본적지출➕양도비용]

 

📝 실지취득가액을 모르는게 수상한 경우

건물 신축 또는 증축하고 5년 이내 건물 양도하면서 감정가액 또는 환산취득가액을 사용하는 경우

가산세 = 건물의 감정가액 또는 환산취득가액 x 5%

 

📝 실지양도가액, 실지취득가액, 자본적 지출과 양도비용

• 매수자가 양도소득세를 부담하는 경우 : 매도자는 양도가액에 포함하고, 매수자는 취득원가로 필요경비 산입
• 일괄양도시 : 구분 불분명한 경우에는 부가가치세법에 따라 안분계산(30% 이상 차이나면 불분명한 경우로 봄)
• 취득가액 : 자산취득에 실제 소요된 금액(상속 또는 증여시 상증세법상 평가한 가액, 주식매수선택권 행사로 취득한 주식은 행사 당시 주식의 시가, 합병으로 취득한 주식은 취득가액에 의제배당을 더하고 합병 중 금전이나 현물로 받은 재산가액을 차감하여 계산, 변칙적인 증여로 과세된 경우 해당 증여재산가액을 더함)
• 취득부대비용 : 취득세, 취득 관련 비용, 매수자 부담 양도소득세 등은 취득가액에 가산
• 장기할부조건으로 매입시 현할차(실지거래가액으로 취득가액 계산하는 경우에만) : 취득가액과 구분계상시 취득가액에 포함(사업소득 필요경비 산입한 금액 제외)
• 필요경비 산입한 감가상각비 : 취득가액에서 차감하여 세무상 취득가액 계산(다른 유사시가 사용한 경우에도 마찬가지로 차감)
• 자본적 지출과 양도비용 : 적격증빙 있는 경우에만 인정(자본적 지출은 16.2.17. 이후분부터 증빙 필요, 양도비용은 2018.4.1.부터 증빙필요)

🖍 취득세(감면세액 제외)는 증빙 없어도 필요경비로 공제

🖍 부동산매매계약 해약으로 지급하는 위약금은 필요경비로 공제되지 않음

 

(2) 양도소득에 대한 부당행위계산의 부인

특수관계인과의 거래로 조세부담 부당히 감소시킨 경우(중요성기준 시가 5% 또는 3억 이상)

🖍 시가는 양도일 또는 취득일 전후 3개월 기간에 상증세법상 평가한 가액(단, 개인과 법인간의 거래하는 경우로서 법인세법상 시가에 해당하는 경우 양도소득에 대한 부계부 적용하지 않음)

🖍 상장주식은 법인세법상 시가로 하고 중요성 기준을 적용하지 않음

 

(3) 양도소득세와 종합소득세 및 증여세와의 이중과세 조정

양도가액과 취득과액에 소득세나 증여세가 과세된 경우 이중과세를 조정함

📝 자산의 고가 양도 또는 저가 양수시 증여재산가액

거래상대방	증여재산가액
특수관계인	시가와의 차액 - Min[시가x30%, 3억]
비특수관계인	시가와의 차액 - 3억원

 

6. 양도소득 과세표준을 구하는 과정

(1) 장기보유 특별공제

3년 이상 보유한 토지와 건물 그리고 1차 조합원입주권(2차는 제외, 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 대해서 보유기간에 따라 일정비율을 공제해주는 제도

 

📝 배제대상

미등기자산, 조정대상지역 1세대 2주택 이상(조합원입주권 및 분양권 포함)

 

📝 공제금액

🖍 1세대 1주택은 예전에는 구구단 8단 10년이었는데, 보유와 거주로 각각 4단 10년으로 나눔, 1세대 1주택 외 자산은 구구단 2단 15년

🖍 1세대 1주택 특례 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택 포함

 

(2) 양도차손의 공제

• 원칙1 : 그룹별 공제
• 원칙2 : 그룹 내 같은 세율이 적용되는 자산에서 선공제
• 원칙3 : 다른 그룹 및 다른 종합소득이나 퇴직소득에서 공제불가
• 원칙4 : 이월도 불가(미공제분은 소멸)

🖍 감면소득이 있는 경우 감면소득분과 감면소득제외분으로 구분하고 안분하여 양도차손을 공제(즉, 감면소득금액에서 양도차손 해당분을 공제한 금액을 감면소득으로 봄)

 

(3) 양도소득 기본공제

그룹별 250만원씩 공제

🖍 감면소득이 있는 경우, 감면소득 외 양도소득금액에서 먼저 공제(해당 과세기간에 1개 이상의 양도소득이 있는 경우는 먼저 양도한 순서대로 공제)

🖍 미등기자산은 기본공제 배제